Dramat mieszkańców Warszawy. Bliska Wola atakowana przez urzędników

• Redakcja dziennikprawny.pl
• /
• 30 lipca 2025

Jak podkreśla spółka J.W. Construction, inwestycja została zrealizowana zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę, a obiekt został dopuszczony do użytkowania zgodnie z obowiązującymi przepisami. W odniesieniu do części hotelowej budynku spółka nie ubiega się o zaświadczenia potwierdzające samodzielność lokali mieszkalnych, lecz zgodnie z rzeczywistą funkcją tych lokali – o zaświadczenia dla lokali niemieszkalnych. Zawarcie umów z nabywcami również odbyło się w tym reżimie – każdy z lokali został sprzedany jako lokal o charakterze niemieszkalnym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny już rok temu orzekł, że lokale hotelowe mogą być uznane jako samodzielne, ponieważ ustawa o własności lokali na to pozwala, a żadna przesłanka tego nie zakazuje. Samorządowe Kolegium Odwoławcze już po raz piąty uznało, że ratusz nie może odmawiać wydania zaświadczeń na podstawie obaw o przyszłe użytkowanie nieruchomości. Mimo to, stołeczny ratusz ignoruje te orzeczenia.

Problemy mieszkańców

Najbardziej poszkodowani długotrwałością postępowania są nabywcy mieszkań, którzy zapłacili 100 proc. wartości za swoje lokale, a pomimo tego formalne przeniesienie własności nie może się odbyć, bo zabrakło zaświadczeń o samodzielności. To blokuje ustanowienie hipoteki, czy zbycie lokalu.

Płacimy o kilkaset złotych wyższe raty kredytów, koszty aneksu i dodatkowe ubezpiczenia, co dodatkowo obciąża co miesiąc nasze domowe budżety. Nie możemy też ustanowić wspólnoty na osiedlu, w którym mieszkamy — zaznacza Aleksandra jedna z mieszkanek.

Analizując oferty banków, roczne ubezpieczenie pomostowe w zależności od banku do czasu ustanowienia hipoteki wynosi dodatkowo od 1 do 2,5%. Przy kredycie hipotecznym w wysokości 500 tys. to kwota średnio 8 tys. rocznie. W ciagu trzech lat odkąd mieszkańcy czekają na wydanie aktów to kwota 24 000 zł. Jeżeli tylko 40% z 1500 osób, które czeka na wydanie decyzji o samodzielności lokali wzięło kredyt daje to kwotę 14 mln zł. To olbrzymia kwota, która będzie musiało zapłacić miasto z pieniędzy podatników w ramach odszkodowań.

To nie wszystkie skutki przewlekłości z jakimi borykają się mieszkańcy osiedla. — Cała ta sprawa jest po prostu frustrująca. Kupiliśmy lokale, których formalnie nie jesteśmy właścicielami. Brak ksiąg wieczystych ograniczana zarządzanie nieruchomością, nie możemy jej nawet sprzedać czy wynająć — dodają mieszkańcy Bliskiej Woli i jak podkreślają cały spór rzutuje na ogólny wizerunek osiedla.

Istotnym problemem, o którym mówią mieszkańcy jest brak aktów notarialnych, których dostarczenia oczekują banki. Wiele osób na Bliskiej Woli, zakupiło swoje mieszkanie na kredyt. Jak zaznaczają, umowy zostały już kilkukrotnie aneksowane, jednakże obawiają się, że w przypadku dalszych odmów wydania zaświadczeń przez miasto, niebawem stracą swoje lokale. — Mamy pięć lat, aby dostarczyć do banku niezbędne dokumenty. W innym przypadku będziemy postawieni przed decyzją, aby spłacić cały kredyt bądź po prostu stracimy nasze mieszkania — mówi Katarzyna, która mieszka na osiedlu. W tym przypadku jednak, deweloper zaznacza, że jest w kontakcie z bankami i wspiera klientów, aby umowy kredytowe nie zostały wypowiedziane.

Sytuacja sprawia, że mieszkańcy ponoszą olbrzymie koszty finansowe. — W ramach umowy przedwstępnej chciałem sprzedać mieszkanie. Niestety przedłużający się proces z wydaniem aktów notarialnych spowodował, że kupiec po dwóch latach rozwiązał umowę, a ja musiałem zapłacić bardzo wysoką karę umowną. Aby ją uregulować musiałem się posiłkować pożyczką w banku i wśród rodziny. Do dziś nie mogę zakupionej przez siebie nieruchomosci sprzedać ani wynająć — mówi Adam, jeden z kupców lokalu na Bliskiej Woli.

Upór urzędników

Postępowanie dotyczące zaświadczeń o samodzielności lokali na warszawskim osiedlu to sytuacja bez precedensu – orzeczenia są ignorowane, a konsekwencje ponoszą mieszkańcy. Dla wielu z nich oznacza to poważne problemy finansowe i życiowe. Mimo że zapłacili za lokale, nie mogą się nimi w pełni cieszyć.

Na osiedlu Bliska Wola spółka JW Construction zaprojektowała i wybudowała 170 lokali hotelowych. Toczące się postępowanie dotyczy 157 lokali. Stołeczne Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego do 13 lokali wydało zaświadczenia o ich samodzielności.

Brak zaświadczeń o samodzielności lokali powoduje komplikacje w zakresie ułożenia struktury własnościowej budynku, jeśli chodzi o części wspólne, co wynika bezpośrednio z przepisów ustawy o własności lokali.

Trwający już od kilku lat pat naraża osoby, które nabyły lokale na problemy skarbowe. Jak usłyszeliśmy w trakcie rozmów są mieszkańcy osiedla, którzy muszą oddać do urzędu skarbowego kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zdaniem urzędu osoby, które zakupiły lokale na kredyt hipoteczny a nie dostarczyły aktów własności bezprawnie się wzbogaciły.

Jak ustaliliśmy podczas rozmów z mieszkańcami, w ostatnich dniach doszło do spotkania grupy osób, które nabyło lokale na Bliskiej Woli z Zastępcą Prezydenta m.st. Warszawy Renatą Kaznowską, która nadzoruje Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego. W trakcie rozmowy mieli usłyszeć jednoznaczną odpowiedź, że miasto nie musi wydawać decyzji o samodzielności lokali, bo postanowienie SKO im tego nie nakazuje. Przy czym wiceprezydent miasta mija się z prawdą, bo zarówno postanowienie z marca oraz najnowsze wydane 24 lipca tego roku wprost mówią dlaczego te postanowienia ratusz musi wydać.

Mieszkańcy usłyszeli, że swoje problemy mogą zgłosić do Miejskiego Rzecznika Konsumentów. — Wygląda to tak, jakby ratusz interpretował przepisy tak, jak mu korzystnie. To kuriozalna sytuacja, której ofiarami jesteśmy my, mieszkańcy — podkreśla Katarzyna, która brała udział w spotkaniu.

Walka z inwestorem i mieszkańcem

Sprawa Bliskiej Woli staje się symbolem konfliktu między prawem a praktyką urzędniczą. Pokazuje, że inwestorzy i obywatele mogą paść ofiarą interpretacyjnych wojen, w których konsekwencje ponoszą nie urzędnicy – lecz ci, którzy zaufali systemowi. Spór pomiędzy deweloperem a miastem pokazuje także szerszy problem: czy samorządy mogą blokować realizację prawomocnych wyroków pod pretekstem „własnej interpretacji przepisów”?, a może jest to po prostu prywatna wojna urzędników przeciwko inwestorowi i mieszkańcom?

Od lat w Warszawie i w całym kraju realizowane są podobne inwestycje. Tymczasem z nieznanych przyczyn, stołeczny ratusz postanowił walczyć z inwestycją zrealizowaną zgodnie z uzyskanym pozwoleniem i komplikować codzienne życie tysiącom Warszawiaków. W sytuacji, gdy inwestycja została zrealizowana zgodnie z obowiązującymi przepisami, przeszła odbiory i została dopuszczona do użytkowania, brak wydania podstawowych dokumentów – takich jak zaświadczenia o samodzielności lokali – staje się nie tylko absurdem prawnym, ale też realnym problemem społecznym.

To, co powinno być formalnością administracyjną, przekształciło się w wieloetapowy spór, w którym kluczową rolę odgrywa uznaniowość urzędnicza. Mimo jednoznacznych orzeczeń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oraz stanowiska Samorządowego Kolegium Odwoławczego, władze miasta kontynuują praktykę odmawiania zaświadczeń, ignorując prawomocne wyroki. Pojawia się zatem pytanie, czy za sprawą kryje się prywatna niechęć urzędników czy to celowe łamanie prawa?

Największe koszty tej sytuacji ponoszą nabywcy lokali – osoby prywatne, które w dobrej wierze zawarły umowy, zapłaciły pełną cenę i liczą na bezpieczne korzystanie ze swojej własności.

Postanowienie SKO i włączenie prokuratury

24 lipca Samorządowe Kolegium Odwoławcze po raz piąty wydało postanowienie, w którym zaznacza, że miasto nie ma powodów, aby nie wydać zaświadczeń o samodzielności lokali. Na wniosek spółki J.W. Construction do postępowania administracyjnego włączył się również prokurator. Udział ten jest dopuszczalny w przypadkach, gdy wymaga tego ochrona praworządności lub ważny interes społeczny.

Rozwiązanie tego impasu wymaga nie tylko respektowania obowiązującego prawa, ale również przywrócenia odpowiedzialności instytucjonalnej. Bez tego nie da się budować ani zaufania inwestorów, ani poczucia bezpieczeństwa u obywateli. Bliska Wola Tower stała się symbolem konfliktu między formalnie obowiązującym prawem a jego praktycznym zastosowaniem. Dziś to test dla administracji.

Osiedle Bliska Wola to inwestycja zrealizowana przez JW Construction zlokalizowana w obrębie ulic Kasprzaka, al. Prymasa Tysiąclecia i Ordona w Warszawie. Cały kompleks złożony jest z trzech przeszklonych wież, w których znajduje się ponad 1500 lokali. Oprócz mieszkań — znajdują się w nich powierzchnie biurowe i usługowo-handlowe oraz o funkcji hotelowej.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi, zapraszamy do naszego serwisu ponownie!
Jeżeli podobał Ci się artykuł podziel się z innymi udostępniając go w mediach społecznościowych - poniżej masz szybkie linki do udostępnień.