Miasto nie wykonuje wyroku, tracą mieszkańcy Warszawy

• Redakcja dziennikprawny.pl
• /
• 5 grudnia 2024

Dla wielu nabywców lokali, którzy czekają na podpisanie aktów własności, zachowanie Biura Architektury i Planowania Przestrzennego (organ ten występuje w imieniu ratusza) to urzędniczy skandal i jaskrawy przykład łamania prawa w poczuciu całkowitej bezkarności. Im dłużej miasto bezpodstawnie odmawia wydania zaświadczeń, tym większe są koszty takiego stanu rzeczy i to nie tylko finansowe ale i społeczne. Interes kilku tysięcy potencjalnych mieszkańców oraz nabywców 1500 lokali powinien być tutaj priorytetowy, a niestety nie jest.

Dramat tysięcy Warszawiaków

Problemem nie jest wyłącznie – jak zdaje się twierdzić ratusz – brak zaświadczeń dla części mieszkań mających status lokali hotelowych, a tych jest około 160. Brak samodzielności lokali aparthotelowych uniemożliwia bowiem podpisanie aktów z nabywcami wszystkich lokali wybudowanych w dwóch budynkach składających się na ostatni etap inwestycji Bliska Wola.

Problem dotyczy zarówno lokali mieszkalnych, biurowych jak i hotelowych, czyli łącznie blisko 1500 lokali, użytkowanych przez klika tysięcy Warszawiaków, mieszkańców i przedsiębiorców.

Inwestycja składa się z dwóch budynków: budynku oznaczonego umownie „Dm”, w którym znajdują się lokale mieszkalne oraz budynku oznaczonego umownie „Dk”, w którym znajdują się lokale mieszkalne, biurowe, usługowe oraz hotelowe.

Budynki wzniesiono na jednej działce ewidencyjnej, której nie można podzielić, w związku z tym tworzą one funkcjonalną całość. Dokładnie taki projekt budowlany zatwierdził BAiPP udzielając J.W. Construction pozwolenia na budowę w 2018 roku.

Konieczne ustanowienie własności lokali i wysokości udziału

Po uzyskaniu brakujących zaświadczeń, z chwilą zawarcia pierwszego aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, z mocy prawa powstanie wspólnota mieszkaniowa obejmująca oba ww. budynki. Z własnością każdego lokalu, w myśl przepisów, związany będzie stosowny udział w tzw. częściach wspólnych nieruchomości, które z mocy prawa tworzy grunt, na którym budynki zostały wzniesione oraz wszelkie elementy budynków niesłużące do wyłącznego użytku przez poszczególnych właścicieli lokali.

Konieczne jest więc określenie wysokości udziału przysługującego każdemu z nabywców w nieruchomości wspólnej, czego nie można wykonać bez zaświadczeń.. Jego wysokość określa się bowiem stosunkiem powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Właśnie z tych przyczyn nie jest możliwe zawarcie umów przeniesienia własności choćby lokali mieszkalnych, w związku z czym cierpią w tej sytuacji nie tylko przedsiębiorcy, którzy nabyli lokale hotelowe, lecz przede wszystkim mieszkańcy, którzy nabyli lokale mieszkalne i prowadzą w nich gospodarstwa domowe. W wielu przypadkach na zakup lokali mieszkańcy zaciągnęli kredyty bankowe, co powoduje, że nie dość że nie mogą dysponować swoim majątkiem, to muszą ponosić dodatkowe koszty podwyższonej marży, którą stosują banki do czasu założenia dla lokalu księgi wieczystej i wpisu do hipoteki.

Nie ma podstaw do odmowy wydania zaświadczeń przez BAiPP

J.W. Construction złożył wniosek o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach Dm i Dk w dniu 23 września 2022 r. Od tego czasu BAiPP czterokrotnie odmówił wydania zaświadczeń, każdorazowo z takich samych przyczyn, sprowadzających się do tego, że w ocenie BAiPP w budynku o funkcji hotelowej nie mogą funkcjonować samodzielne lokale.

Każde z dotychczasowych trzech odwołań kończyło się dla dewelopera pozytywnie, tj. Samorządowe Kolegium Odwoławcze i Wojewódzki Sąd Administracyjny jednoznacznie oceniały, że brak jest podstaw prawnych podejmowanych przez BAiPP dla rozstrzygnięć odmownych.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że w dwóch wcześniejszych etapach tej samej inwestycji, tj. w tzw. etapie Ck (zakończony w 2019 r.) oraz Ek (zakończony w 2020 r.), J.W. Construction również wybudowała budynki częściowo hotelowe. Wówczas BAiPP początkowo również odmówił wydania zaświadczeń o samodzielności lokali hotelowych, jednak po rozstrzygnięciu sprawy przez WSA wyrokiem z września 2019 r., zaświadczenia wydał. Kwestia zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach o funkcji hotelowej została więc przesądzona już w 2019 roku. Co ciekawe, ten sam organ (Prezydent m. st. Warszawy), działając poprzez Burmistrzów Dzielnic (którzy są właściwi do wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali dla inwestycji o mniejszych powierzchniach użytkowych) wydaje bez przeszkód zaświadczenia o samodzielności lokali w budynkach o funkcji hotelowej.

Moc wiążąca prawomocnego wyroku WSA

Kwestią zaświadczeń o samodzielności lokali w budynku Dk (Kasprzaka 29), po trzeciej odmowie wydania zaświadczenia przez BAiPP, zajął się Wojewódzki Sąd Administracyjny. W prawomocnym wyroku z dnia 28 czerwca 2024 r., w tzw. części zażaleniowej sąd wskazał m.in. że:

• lokale w części hotelowej budynku są samodzielne technicznie
• budynek o funkcji hotelowej może funkcjonować w ten sposób, że tworzy ten budynek co najmniej 10 samodzielnych lokali;
• odmawiając Spółce wydania żądanego oświadczenia organ skoncentrował się wyłącznie na funkcji budynku hotelu jako obiektu, w którym świadczone są usługi hotelarskie. Z tego też błędnie wywnioskował, że określone w projekcie budowlanym „jednostki hotelowe” nie mogą samodzielnie funkcjonować w ramach części hotelowej obiektu budowlanego;
• ustanowienie odrębnej własności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne nie spowoduje, że lokal stanie się lokalem mieszkalnym. Stanowisko takie nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienia w obowiązujących przepisach
• lokal o innym przeznaczeniu (innym niż mieszkalne) to inna wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub też zespół izb, która z założenia nie spełnia funkcji mieszkaniowej, co obejmuje zarówno lokale służące działalności produkcyjnej, usługowej, handlowej, garaże, pracownie, jak i może co do zasady dotyczyć apartamentu udostępnianego w ramach usług hotelarskich
• nie ma żadnych podstaw twierdzenie, że wydanie przez Prezydenta m. st. Warszawy zaświadczenia o spełnieniu wymagań określonych w art. 2 ust. 1a-2 ustawy o własności lokali spowoduje zmianę przeznaczenia poszczególnych lokali w hotelu, a tym bardziej całego budynku
• nie stanowi także przeszkody do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu okoliczność, że wyodrębnione lokale mogą być przedmiotem własności różnych podmiotów oraz przedmiotem dalszego obrotu cywilnoprawnego
• Sąd nie dopatrzył się zarzucanej inwestorowi przez organ niezgodności z warunkami udzielonego pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie
• w ocenie sądu określone we wniosku lokale użytkowe w ramach funkcji hotelowej — usługi zakwaterowania w celu okresowego pobytu (bez możliwości prowadzenia w lokalu samodzielnego gospodarstwa domowego) są zgodne z przeznaczeniem podstawowym ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla jednostki W1b-U „usługi/lub zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
• w ocenie Sądu na uwzględnienie zasługiwały wszystkie podniesione w rozpoznawanej skardze zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 2 ust. 1a i ust. 2 ustawy o własności lokali. W konsekwencji tego zdaniem sadu podzielić należało również zarzuty dotyczące zasad ogólnych prowadzenia postępowania administracyjnego wymienionych w art. 6 (zasada praworządności – legalizmu działania organu), art. 7 (zasada rozstrzygania wątpliwości na korzyść strony), art. 8 ( zasada pogłębiania zaufania obywateli i utrwalonych praktyk rozstrzygania spraw) i art. 12 k.p.a. (zasada szybkości i prostoty postępowania);
• ponownie rozpoznając sprawę, organy administracyjne dokonają oceny podstaw wydania zaświadczenia żądanej jak we wniosku treści, uwzględniając powyższą ocenę prawną

Kuriozalna kolejna odmowa

W takich uwarunkowaniach postanowieniem datowanym na dzień 14 października 2024 r. BAiPP po raz czwarty odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, po raz kolejny powołując się na tę samą przyczynę, tj. ocenę BAiPP, iż w budynku o funkcji hotelowej nie mogą funkcjonować samodzielne lokale.

Sprawa w zasadzie nie wymaga dalszego komentarza, ponieważ jak na dłoni widać, że rozstrzygnięcie powyższe sprzeczne jest z ww. ocenami prawnymi dokonanymi przez WSA. Wskazać w tym miejscu należy, że czwarta odmowa wywołuje jeszcze bardziej doniosłe skutki niż poprzednie trzy odmowy, ponieważ dodatkowo doszło do naruszenia przez BAIiPP art. 153 i 170 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którymi wyrażone w orzeczeniu sądu wskazania i oceny wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy a orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.

J.W. Construction składa czwarte zażalenie

J.W. Construction w ustawowym terminie 7 dni wniósł kolejne, czwarte zażalenie do SKO pomimo tego, że dostrzega k praktyczną bezskuteczność dotychczasowych (skutecznych!) zażaleń. Podjął także inne działania w granicach posiadanych środków prawnych, ponieważ nie można tolerować sytuacji, w której pokrzywdzonych bezprawnym działaniem organu jest kilka tysięcy osób.

Jak wskazują przedstawiciele J.W. Construction działania przez nich podejmowane zmierzające do uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali ukierunkowane są jednocześnie na realizację interesu publicznego, związanego z prawami i oczekiwaniami nabywców, powiązanego z obowiązkiem państwa w zakresie zagwarantowania warunków do realizacji zadań służących spełnieniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, jak i celów gospodarczych. Służą także realizacji celów publicznych w zakresie budownictwa na terenie Miasta Stołecznego Warszawy.

J.W. Construction domaga się odszkodowania, którego wysokość będzie rosła

Deweloper złożył już do sądu pozew o odszkodowanie w związku z pozbawionymi podstaw prawnych odmowami wydania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynku przy ul. Kasprzaka 29. Jak przekazuje łączna wysokość szkody majątkowej, jaką poniósł J.W. Construction, z tytułu bezpodstawnych odmów wydania zaświadczeń o samodzielności lokali we wszystkich etapach inwestycji przy ul. Kasprzaka, nie włączając w to szkody poniesionej przez nabywców lokali, wynosi już 4 mln złotych i ciągle rośnie.

Do tego należy dodać tzw. szkodę wizerunkową. Ze względu na bardziej złożony charakter jest ona na etapie dodatkowych analiz. Ze względu na długotrwałość postępowania, oraz społeczne i ekonomiczne skutki odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, deweloper zamierza wystąpić o ochronę i interwencję do wszystkich instytucji zajmujących się ochroną prawną, do których kompetencji należy dbanie o przestrzeganie praworządności oraz podejmowanie niezbędnych działań mających na celu sankcjonowanie naruszeń prawa przez organy władzy publicznej.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi, zapraszamy do naszego serwisu ponownie!
Jeżeli podobał Ci się artykuł podziel się z innymi udostępniając go w mediach społecznościowych - poniżej masz szybkie linki do udostępnień.