Kiedy należy udać się do rzeczoznawcy majątkowego?

Czym jest operat szacunkowy?

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jest to dokument urzędowy zawierający niezbędne informacje, na bazie których dokonywana jest wycena przez rzeczoznawcę majątkowego, a także przedstawia sposób dokonania wyceny. Opracowanie operatu szacunkowego często wymaga analizy różnych dokumentów, które są później dołączane, jako załączniki. Taki dokument jest ważny rok i może być wykorzystany wyłącznie do celu w nim opisanego.

Kto może skorzystać z prawa pierwokupu?Katarzyna Leszczak

Rzeczoznawca sporządza również opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego, które dotyczą:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
• wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
• wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Kiedy należy skorzystać z usług rzeczoznawcy? 

Po ekspertyzę rzeczoznawcy warto sięgnąć w sytuacjach:

• starania o kredyt hipoteczny w banku,
• składanie oświadczeń majątkowych,
• określanie, jak wysoki będzie podatek od nieruchomości,
• szacowanie wartości nieruchomości spadkowej,
• określenie odpłatności w użytkowaniu wieczystym,
• ustalenie wysokości czynszu w wynajmowanym lokalu,
• podział majątku w sprawach rozwodowych,
• czy też po prostu sprzedaż nieruchomości, gdzie jej realna rynkowa wycena pomoże w szybszym znalezieniu nabywcy.

Zlecając taką usługę specjaliście, możemy być pewni, że wszystko zostanie wykonane prawidłowo i zgodnie z obowiązującym prawem. Wiarygodność oszacowanej wartości nieruchomości będzie wówczas bardzo wysoka. Dodatkowo, rzeczoznawca, jeśli mamy taką potrzebę, może wskazać konkretne atuty nieruchomości, co może pomóc uzasadnić np. wyższą cenę.

Jak wygląda wycena nieruchomości?

Pierwszym etapem jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości, czyli sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej (rzeczoznawca sprawdza, czy nie ma obciążeń finansowych, czy nie jest przeznaczona na egzekucję komorniczą, ilu jest właścicieli). 

Następnie rzeczoznawca udaje się osobiście pod adres danej nieruchomości i dokonuje wizji lokalnej, oceniając rzeczywisty stan wycenianego obiektu. Jeśli wycena dotyczy lokalu na wynajem lub takiego, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, wówczas ocenie podlegają również dokumenty, które są źródłem informacji o przychodach. Na ich podstawie zostanie oszacowany potencjał inwestycyjny. 

Z wykorzystaniem wszystkich zebranych danych, swoich kompetencji i doświadczenia, rzeczoznawca majątkowy dokonuje analizy rynkowej, co pozwoli na dokładny szacunek przedziału cen podobnych nieruchomości z uwzględnieniem aktualnych warunków ekonomicznych. 

Na podstawie zebranych informacji oraz ustalonego celu wyceny wybierana jest metoda sporządzenia operatu szacunkowego:

• metoda porównawcza — najczęściej stosowana, określa wartość nieruchomości na podstawie cen uzyskanych za inne, podobne obiekty, uwzględniając przy tym korektę wynikającą z cech, które wyróżniają wycenianą nieruchomość na tle porównywanych oraz zmiany cen w czasie,
• metoda dochodowa — opiera się na oszacowaniu dochodów, które można uzyskać z nieruchomości, np. w formie czynszu, i jest zazwyczaj stosowana w przypadku obiektów komercyjnych,
• metoda kosztowa (odtworzeniowa) — stosowana przy wycenie wartości odtworzeniowej nieruchomości, np. w sytuacjach, gdy na rynku brakuje wystarczającej liczby transakcji dotyczących podobnych nieruchomości, lub gdy ustalamy wartość na potrzeby ubezpieczenia w celu określenia wysokości odszkodowania, w tej metodzie osobno wycenia się grunt oraz poszczególne elementy składowe, niezbędne do odtworzenia całości lub części nieruchomości, koszty tych elementów stanowią wartość nieruchomości,
• metoda mieszana — łączy w sobie elementy dwóch metod: porównawczej i dochodowej.

Jakie dokumenty są potrzebne do przeprowadzenia wyceny nieruchomości?

Wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny, wypis z rejestru gruntów, zarys mapy ewidencyjnej, rzuty lokali lub lokalu (jeśli jest jeden) to podstawowe dokumenty, które są niezbędne do dokonania wyceny. Jeśli ich nie posiadamy, lub mamy problem z ich zdobyciem, wówczas możemy zdać się na rzeczoznawcę, który posiada odpowiednie uprawnienia i może je uzyskać z urzędów.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi, zapraszamy do naszego serwisu ponownie!
Jeżeli podobał Ci się artykuł podziel się z innymi udostępniając go w mediach społecznościowych - poniżej masz szybkie linki do udostępnień.