Wspólnota mieszkaniowa - zasady głosowania

• Jan Wróblewski
• /
• 9 lutego 2021

Czym jest współwłasność ułamkowa?

Współwłasność ułamkowa charakteryzuje się tym, że każdy ze współwłaścicieli dysponuje udziałem wyrażonym ułamkiem i ma prawo do rozporządzania nim bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Warto wiedzieć, że w przypadku zbycia, nabywca takiego udziału zajmuje miejsce dotychczasowego współwłaściciela.

Czym jest współwłasność łączna?

Współwłasność łączna to szczególny rodzaj współwłasności. Powstaje on jedynie w przypadkach określonych przez prawo i ma zupełnie inne znaczenie oraz pełni funkcję pomocniczą wobec innego stosunku prawnego. Oznacza to, że istnieje praktycznie tylko po to, by stosunek ten mógł spełniać swoją funkcję społeczną czy prawną.

Przykładem współwłasności łącznej jest np. małżeńska wspólność majątkowa. Istnieje ona tylko po to, by móc regulować stosunki majątkowe między małżonkami. Moment jej powstania jest równoznaczny z momentem zawarcia małżeństwa (chyba że małżonkowie postanowią inaczej). W przypadku  współwłasności łącznej (w odróżnieniu od ułamkowej) nie ma określonych udziałów, a żaden ze współwłaścicieli nie może zbyć ani obciążyć rzeczy bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Głosowanie we wspólnocie: czy wszyscy są równi?

Część osób uważa, że najsprawiedliwszym rozwiązaniem odnośnie głosowania, jest to, zgodnie z którym siła głosu zależy od wielkości lokalu. Głównym argumentem jest fakt, iż właściciele większych mieszkań płacą proporcjonalnie wyższe składki na fundusz remontowy. Większość członków wspólnot mieszkaniowych, uważa, że głosowanie we wspólnocie powinno odbywać się zgodnie z zasadą „jeden właściciel — jeden głos”. Należy zaznaczyć, że głosowanie we wspólnocie wedle zasady „jeden właściciel — jeden głos” nie zawsze jest dobrowolne, ponieważ czasami wymuszają je przepisy. 

Czy równościowe głosowanie jest dobrowolne?

Warto wiedzieć, że najważniejsze kwestie związane z działalnością wspólnoty mieszkaniowej zostały zawarte w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Zgodnie z tymi przepisami, w przypadku wspólnoty mieszkaniowej podczas głosowania, uwzględnia się wielkość udziału każdego z członków w nieruchomości wspólnej. Co ważne:

“Udział członka wspólnoty zależy od stosunku wielkości jego lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych”.

Oznacza to, że jeżeli dana osoba posiada ułamkową współwłasność, to jej udział w nieruchomości wspólnej zostaje proporcjonalnie pomniejszony.

Wspomniana ustawa przewiduje wyjątki od ogólnego sposobu głosowania i tym samym od obliczania większości. Głosowanie według zasady „jeden właściciel — jeden głos” jest dopuszczalne np. jeśli właściciele mieszkań oraz lokali użytkowych wybrali taki wariant w uchwale lub umowie. Przepisy potwierdzają, że wprowadzenie równościowego głosowania jako stałej zasady poprzez umowę określającą sposób zarządzania nieruchomością wspólną jest możliwe. Takie rozwiązanie budzi jednak pewne wątpliwości. Głównym zarzutem jest to, że nie jest elastyczne. 

Czy ustawa wymusza równościowe głosowanie?

Obowiązek równościowego głosowania stosowany jest również w innych przypadkach. Głosowanie we wspólnocie bez uwzględnienia różnic wielkości lokali jest konieczne, np. w sytuacji gdy odpowiednie żądanie zgłosili właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 20% udziałów w nieruchomości wspólnej, natomiast wszystkie udziały członków wspólnoty nie sumują się do 1,00/100%. Taka sytuacja nie jest zbyt częsta i zazwyczaj jest wynikiem błędów w obliczaniu udziałów lub ustalenia ich na podstawie zarówno starszych, jak i nowszych przepisów.

Warto wiedzieć, że osoby, które posiadają łącznie minimum dwudziestoprocentowe udziały, mogą wymusić na wspólnocie, aby głosowanie odbyło się w formule„jeden właściciel — jeden głos”. Nawet wtedy, gdy inny właściciel lokalu ma większościowy udział. Dzięki temu rozwiązaniu uniemożliwia się sytuację, w której właściciel odpowiednio dużego lokalu posiada dyktat. Łatwo się domyślić, że brak tych przepisów pozwoliłby takiemu udziałowcowi na samodzielne przyjmowanie każdej uchwały.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi, zapraszamy do naszego serwisu ponownie!
Jeżeli podobał Ci się artykuł podziel się z innymi udostępniając go w mediach społecznościowych - poniżej masz szybkie linki do udostępnień.