Wycena nieruchomości – jak się ją robi?

• Mikołaj Frączak
• /
• 28 lipca 2020

Kredyt hipoteczny jest jednym z najpoważniejszych zobowiązań finansowych, które podejmujemy w ciągu swojego życia. Bank udzielający finansowania ocenia zdolność kredytobiorcy do spłaty. Sprawdza się również nieruchomość, która ma być kredytowana. Jedną z procedur oceny nieruchomości jest wycena nieruchomości. Specjalista wykona wtedy operat szacunkowy, który pomoże analitykom bankowym ocenić możliwości przyznania kredytu.

Cel wykonania wyceny nieruchomości

Dla wielu klientów wycena nieruchomości zdaje się być jedynie formalnością generującą dodatkowe koszty. Dla banku jest to jednak bardzo ważny element oceny zdolności kredytowej. Chodzi o to by kwota kredytu nie była znacznie wyższa od realnej wartości nieruchomości. Jeśli bowiem wartość nieruchomości byłaby jedynie szacunkowa, mogłoby dojść do oszustw. I właśnie dlatego bank prosi o wycenę nieruchomości. Wycenę nieruchomości robi rzeczoznawca majątkowy. Dokumentem, który powstaje w wyniku jego pracy jest operat szacunkowy.

Kto to jest rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy to specjalista, który ma uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Takie uprawnienia nadaje Minister Infrastruktury. Rzeczoznawca majątkowy musi zdać odpowiedni egzamin i mieć konkretne wykształcenie.

Czy można zlecić samodzielnie zrobienie operatu szacunkowego?

Operat szacunkowy może wykonać każdy rzeczoznawca majątkowy. Może się jednak zdarzyć, że bank rekomenduje wykonanie takiego operatu przez konkretną osobę. W niektórych bankach można zlecić wykonanie operatu szacunkowego samodzielnie. Takie rozwiązanie może być korzystne jeśli staramy się o kredyt w kilku bankach. Dlaczego? Jeśli operat szacunkowy wykonuje specjalista rekomendowany przez bank, to efekt wyceny może być wykorzystany wyłącznie przez ten jeden bank. Jeśli natomiast robimy ją samodzielnie, będzie można przekazać je innym instytucjom finansowym.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Koszt przygotowania operatu nieruchomości są ostatecznie przerzucane zawsze i tak na kredytobiorcę. Nie istnieje sztywny cennik operatu szacunkowego. Można jednak przyjąć, że jego przygotowanie kosztuje od 300-600 zł. Cena zależeć może od lokalizacji. Warto pamiętać, że operat szacunkowy jest nie tylko dokumentem zabezpieczającym interesy banku ale i kredytobiorcy. Dobrze zrobiona wycena może być bardzo korzystna w przypadku negocjacji ceny.

Elementy operatu szacunkowego

Operat szacunkowy nie może być sporządzony w dowolnej formie. Jego szablon określony jest przez przepisy. Oprócz formalnych zapisów ma też dokładny opis nieruchomości, a także jego otoczenia. Operat szacunkowy musi zawierać opis przedmiotu i zakresu wyceny, musi wskazywać cel sporządzenia dokumentu, a także źródła danych, metodologię wyceny, a także informacje na temat nieruchomości i jej przeznaczenia. Operat szacunkowy zawiera też w sobie bardzo dokładny opis stanu nieruchomości, a także opis sytuacji rynkowej nieruchomości w wybranej lokalizacji no i oczywiście określenie wartości nieruchomości i opis

Wycena nieruchomości, a kredyt

Wycena nieruchomości staje się podstawą oceny ryzyka kredytowego, a przede wszystkim by dokładnie określić wskaźnik LTV (Loan to Value), czyli wartość wysokości kredytu do wartości rynkowej. Im mniejsze LTV, tym niższa kwota kredytu, a wyższa wartość zabezpieczenia (nieruchomości), co może mieć wpływ na marżę. Ale to nie jest jedyny wskaźnik, na który spojrzy analityk bankowy. Specjaliści oceniający zdolność kredytową wezmą też pod uwagę wskaźnik LTC (Loan to Cost) czyli stosunek wysokości kredytu do ceny transakcyjnej, czyli takiej, która uwzględnia np. dodatkowe środki na remont.

Jeśli cena rynkowa jest wyższa od transakcyjnej to raczej nie powinno to stanowić problemu. Znacznie trudniej będzie uzyskać kredyt, jeśli wartość nieruchomości jest zdecydowanie niższa od ceny transakcyjnej.

Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi, zapraszamy do naszego serwisu ponownie!
Jeżeli podobał Ci się artykuł podziel się z innymi udostępniając go w mediach społecznościowych - poniżej masz szybkie linki do udostępnień.